Prywatne akademiki w Polsce: jeden z najciaśniejszych rynków nieruchomości

W nieruchomościach komercyjnych obłożenie na poziomie 90% uchodzi za bardzo dobry wynik. Dobre biuro cieszy się z 90%, hotel z 70%. A jest w Polsce segment, w którym obłożenie przekracza 96% i utrzymuje się tam od lat.

To prywatne akademiki, w branży znane pod skrótem PBSA (purpose-built student accommodation – budynki zaprojektowane specjalnie pod zakwaterowanie studentów). Ten rynek jest tak ciasny, że popyt strukturalnie wyprzedza podaż. Zobaczmy, dlaczego i co to oznacza.

Skala luki: brak miejsc nawet dla 400 tysięcy studentów

Zacznijmy od liczby, która całą resztę ustawia w kontekście. Według raportów rynkowych w Polsce brakuje miejsc do zamieszkania nawet dla 400 tysięcy studentów. To nie jest chwilowy niedobór wywołany jednym rokiem rekrutacji – to strukturalna przepaść między liczbą studentów a liczbą dostępnych miejsc w akademikach publicznych i prywatnych łącznie.

Domy studenckie uczelni pokrywają tylko część potrzeb, a ich zasób od lat rośnie wolno. Studenci zagraniczni, których w Polsce systematycznie przybywa, mają do nich utrudniony dostęp i niemal w całości trafiają na rynek prywatny. Efekt: co roku setki tysięcy osób konkurują o ograniczoną pulę lokali i pokoi, a szczyt tej konkurencji przypada na wrzesień.

Podaż rośnie, ale wciąż goni: 16,5 tysiąca łóżek

Rynek prywatnych akademików odpowiada na tę lukę, tyle że wciąż jest młody. Na koniec 2025 roku w Polsce działało około 16,5 tysiąca łóżek w profesjonalnie zarządzanych prywatnych akademikach. W samym 2025 roku oddano 3 415 nowych łóżek, a kolejne 7,7 tysiąca znajdowało się w budowie lub przygotowaniu. Rynek rośnie więc szybko, ale startuje z niskiej bazy.

Rozwijają się sieci wyspecjalizowanych operatorów: Student Depot, Xior, SHED, StudentSpace i inni. To gracze instytucjonalni, którzy budują i zarządzają całymi budynkami, wynajmując miejsca pokojowo. Ich obecność jest najlepszym dowodem dojrzewania segmentu – kapitał instytucjonalny nie wchodzi w rynki, w które nie wierzy.

Dlaczego to „najciaśniejszy” rynek: porównanie z Europą

Najlepiej skalę niedoboru pokazuje porównanie międzynarodowe. W Polsce prywatne akademiki odpowiadają za około 1% zakwaterowania studentów. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ten udział wynosi 15%, a w Hiszpanii, Niemczech czy Holandii od 3 do 6%. Nawet najbardziej rozwinięte rynki europejskie mają więc wielokrotnie większy udział PBSA niż Polska, a mimo to również notują wysokie obłożenia.

Druga miara mówi to samo z innej strony. Relacja liczby łóżek PBSA do liczby studentów zagranicznych wynosi w Polsce około 15%, podczas gdy w Wielkiej Brytanii to 60%, a w Hiszpanii 78%. Polska ma więc jednocześnie rosnącą liczbę studentów i jeden z najniższych w Europie poziomów profesjonalnego zakwaterowania. To połączenie – rosnący popyt i niska baza podażowa – sprawia, że rynek jest tak napięty, a obłożenie trwale przekracza 96%.

Co ten makrotrend oznacza dla inwestora indywidualnego?

Tu potrzebne jest uczciwe rozróżnienie. Przytoczone dane opisują rynek instytucjonalny – całe budynki budowane i zarządzane przez wyspecjalizowanych operatorów. Inwestor indywidualny, kupujący pojedynczy lokal, nie „staje się” takim operatorem i nie powinien zakładać, że automatycznie osiągnie identyczne obłożenie czy wyniki. Co jednak realnie z tego makrotrendu wynika dla kupującego jeden lokal?

Popyt bazowy jest ten sam. Student szukający lokum nie rozróżnia, czy wynajmuje pokój od sieciowego operatora, czy kawalerkę od prywatnego właściciela – szuka miejsca blisko uczelni, w rozsądnej cenie i przyzwoitym standardzie. Ten sam strukturalny niedobór działa na korzyść dobrze ulokowanego lokalu prywatnego.

Standard przestał być luksusem, stał się warunkiem. Operatorzy PBSA podnieśli poprzeczkę: części wspólne, bezpieczeństwo, wygoda. Lokal prywatny, który chce konkurować o najemcę, musi to uwzględniać.

Lokalizacja przy kampusie to najtwardszy argument. W rynku, w którym miejsc brakuje wszędzie, decyduje odległość od konkretnej uczelni – to ona skraca czas szukania najemcy i ogranicza pustostany, pierwszą pozycję kosztową każdej kalkulacji najmu.

Trzeba to jednak powiedzieć wprost: makrotrend to wiatr w plecy, nie gwarancja. Wynik pojedynczego lokalu zależy od jego ceny, lokalizacji, standardu, zarządzania i uczciwie policzonej rentowności.

Lublin na tle tego rynku

Lublin jest dobrym przykładem miasta, w którym ten napięty rynek widać jak w soczewce. Studiuje tu ponad 60 tysięcy osób, w tym blisko 8 tysięcy z zagranicy – grupy, która niemal w całości trafia na rynek prywatny. To jeden z największych ośrodków akademickich w Polsce i największy we wschodniej części kraju. Jednocześnie profesjonalne zakwaterowanie studenckie dopiero się tu rozwija, co utrzymuje wysoką presję popytu na lokale przy kampusach.

Gdzie w tym obrazie jest The One?

The One przy ul. Głębokiej 32A w Lublinie proponuje model inny niż sieciowe akademiki. Operatorzy PBSA budują budynki i wynajmują w nich pokoje, zatrzymując własność u siebie. The One odwraca tę logikę: to 149 lokali inwestycyjnych w budynku zamieszkania zbiorowego, które kupuje inwestor indywidualny, stając się właścicielem konkretnego lokalu (od około 25 do 55 m²), a nie najemcą miejsca.

Budynek korzysta z tego samego popytu co akademiki instytucjonalne, bo stoi w sercu Miasteczka Akademickiego – z Uniwersytetem Przyrodniczym na sąsiedniej działce, UMCS po drugiej stronie ulicy oraz KUL i Politechniką w zasięgu spaceru – i oferuje standard części wspólnych zbliżony do premium (siłownia, sauna, sala kinowa, coworking). Inwestor dostaje ekspozycję na napięty rynek najmu studenckiego, zachowując to, czego nie daje najem pokoju od operatora: własność lokalu. Ceny zaczynają się od około 401 520 zł brutto (VAT 23% zawarty w cenie); to lokale niemieszkalne (akademickie).

Podsumowanie

Prywatne akademiki to jeden z najciaśniejszych rynków nieruchomości w Polsce: strukturalna luka nawet 400 tysięcy miejsc, obłożenie powyżej 96% i udział PBSA na poziomie 1% zakwaterowania – kilkakrotnie niższy niż w Europie Zachodniej. To rynek, w którym popyt od lat wyprzedza podaż. Dla inwestora indywidualnego to nie zaproszenie do bezrefleksyjnego entuzjazmu, lecz solidny kontekst makro: silny, odnawialny popyt i lokalizacja przy kampusie jako najtwardszy argument. Reszta – cena, standard, zarządzanie i uczciwa kalkulacja – należy już do pojedynczej decyzji, nie do trendu.