Rentowność lokalu w sercu miasteczka akademickiego: jak policzyć ją uczciwie

Większość kalkulacji rentowności, które krążą po rynku, jest zbyt optymistyczna. Nie dlatego, że ktoś celowo oszukuje – po prostu liczy niepełny rachunek. Bierze czynsz, dzieli przez cenę i ogłasza „stopę zwrotu”.

Zróbmy to porządniej. Pokażemy, jak policzyć rentowność lokalu pod wynajem tak, żeby liczba, która wyjdzie, dała się obronić, a nie tylko dobrze wyglądała w prezentacji.

Krok pierwszy: czynsz to przychód, nie zysk

To rozróżnienie brzmi banalnie, a mimo to ginie w większości kalkulatorów. Jeśli lokal wynajmujesz za 2 000 zł miesięcznie, nie oznacza to 24 000 zł rocznego zysku. To roczny przychód – kwota, od której dopiero zaczynamy odejmować.

Po drodze pojawiają się: okresy bez najemcy, podatek, ubezpieczenie, drobne naprawy, wyposażenie, koszty części wspólnych, ewentualne zarządzanie najmem, a przy zakupie na kredyt – także koszt kapitału.

Dlatego uczciwa kalkulacja ma zawsze dwa poziomy: rentowność przed kosztami (surowy stosunek czynszu do ceny) i rentowność po kosztach (po odjęciu tego, co realnie zjada przychód). Pierwsza liczba służy do porównywania ofert. Druga – do podejmowania decyzji.

Krok drugi: rentowność przed kosztami

Wzór jest prosty: roczny czynsz ÷ cena zakupu × 100% = rentowność przed kosztami.

Policzmy to na lokalu kompaktowym o powierzchni około 25 m² i cenie 326 439 zł netto + 23% VAT (401 520 zł brutto; realny punkt wejścia w The One). Dla stawek najmu z lubelskiego rynku 2026:

• czynsz 2 700 zł/mc → 32 400 zł/rok → ≈ 8,1% przed kosztami,
• czynsz 2 950 zł/mc → 35 400 zł/rok → ≈ 8,8% przed kosztami,
• czynsz 3 200 zł/mc → 38 400 zł/rok → ≈ 9,6% przed kosztami.

Dla porównania: aktualne (2026) ofertowe stopy zwrotu brutto w największych miastach Polski mieszczą się orientacyjnie w przedziale od 4,5 do 5,7% przed kosztami (najwyżej Łódź i Warszawa, rzędu 5,6 do 5,7%; niżej Kraków ~4,7%), a rzeczywista rentowność zwykle wychodzi niżej niż z prostych kalkulacji ofertowych. Nasze przykładowe widełki od 8,1 do 9,6% są wyraźnie powyżej typowych stawek rynkowych – to bywa realne dla kompaktu w ścisłej lokalizacji akademickiej, ale nie jest regułą i samo w sobie niczego nie gwarantuje. Dodajmy, że The One oddajemy w 2028 roku, więc mówimy o inwestycji w ścisłej lokalizacji akademickiej z perspektywą kilku lat, gdzie taki poziom rentowności jest realny.

Krok trzeci: rentowność po kosztach (tu znika złudzenie)

Od przychodu trzeba uczciwie odjąć cztery rzeczy.

1. Pustostan. Nawet przy silnym popycie lokal bywa pusty między najemcami. Ostrożnie zakłada się jeden miesiąc rocznie – to już utrata około 8% przychodu.

2. Podatek od najmu. Najem prywatny rozliczany jest ryczałtem: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie (i 12,5% od nadwyżki). Ryczałt liczymy od całej kwoty czynszu, nie od tego, co zostaje po kosztach.

3. Koszty utrzymania i rezerwa. Ubezpieczenie, drobne naprawy, wymiana wyposażenia, część opłat wspólnych. Bogate części wspólne (sauna, siłownia, coworking) podnoszą atrakcyjność najmu, ale i koszt utrzymania.

4. Zarządzanie (opcjonalnie). Firma zarządzająca bierze zwykle od 8 do 12% czynszu. Robiąc to sam, oszczędzasz pieniądz, ale płacisz czasem.

Po uwzględnieniu tych pozycji rentowność po kosztach wychodzi orientacyjnie o około jedną piątą niższa niż przed kosztami – dla naszego przykładu to zejście do przedziału rzędu od 4 do 5% po kosztach (przed podatkiem, który obniża wynik dalej). Mniej efektowna liczba. Za to prawdziwa.

Krok czwarty: VAT i forma zakupu potrafią zmienić cały rachunek

Powyższą kalkulację policzyliśmy dla najprostszego przypadku: zakup prywatny, cena brutto z 23% VAT „w środku”. Ale forma zakupu zmienia obraz. Czynny podatnik VAT, który kupuje lokal na firmę do czynności opodatkowanych, może mieć prawo do odliczenia VAT zawartego w cenie – a to istotnie zmienia efektywny koszt wejścia i rentowność.

Zastrzeżenie jest twarde: to zależy od statusu podatnika, sposobu wykorzystania lokalu i modelu rozliczenia, a samo odliczenie i faktyczny zwrot środków to dwie różne rzeczy. Wariantu „na firmę z odliczeniem VAT” nie wpisujemy jako pewnego – to ścieżka do sprawdzenia z doradcą podatkowym, nie obietnica wyższej stopy zwrotu.

Krok piąty: rentowność to nie wszystko

Płynność. Warto od razu wiedzieć, komu ten lokal będzie można kiedyś sprzedać. Kompakt w sercu miasteczka akademickiego ma naturalnego kolejnego nabywcę – innego inwestora liczącego na najem studencki.

Model najmu. Ten sam lokal może pracować różnie: najem całości jednemu najemcy (spokój, niższy przychód z metra) albo „na pokój” (wyższy przychód, większa rotacja).

Potencjał wzrostu wartości. Rentowność z najmu to jedno; zmiana wartości nieruchomości w czasie to drugie. Tego nie gwarantujemy i nie wliczamy do bieżącej stopy zwrotu, ale przy horyzoncie wieloletnim to część pełnego obrazu.

Jak to policzyć na konkretnym lokalu: przykład The One

Metoda ma sens dopiero na konkretnych liczbach. Weźmy lokal referencyjny z The One przy ul. Głębokiej 32A w Lublinie: lokal inwestycyjny około 25 m² w budynku zamieszkania zbiorowego, w cenie od 326 439 zł netto + 23% VAT (401 520 zł brutto). Budynek stoi w sercu Miasteczka Akademickiego – Uniwersytet Przyrodniczy na sąsiedniej działce, UMCS po drugiej stronie ulicy, KUL i Politechnika w zasięgu spaceru, co skraca czas szukania najemcy i ogranicza ryzyko pustostanu.

Podstawiając zakładane stawki najmu (od 2 700 do 3 200 zł/mc), otrzymujemy rentowność przed kosztami rzędu od 8,1 do 9,6% i po kosztach orientacyjnie od 6,5 do 7,5% – z wszystkimi zastrzeżeniami powyżej. Dlatego przy The One nie podajemy gwarantowanej stopy zwrotu. Możemy za to usiąść nad konkretnym lokalem i policzyć oba poziomy rentowności na jawnych danych.

Podsumowanie: dwie liczby, nie jedna

Uczciwa rentowność to zawsze dwie liczby: przed kosztami (do porównywania) i po kosztach (do decydowania). Różnica między nimi to zwykle około jedna piąta – i właśnie w niej kryje się większość rozczarowań inwestorów, którzy policzyli tylko pierwszą. Policz obie. Na jawnych założeniach. Bez zaokrąglania na swoją korzyść.